Il subentro dell’erede nelle locazioni di immobili ad uso abitativo e in quelle ad uso diverso
| Sommario: 1. Profili generali; 2. Decesso e contratto di locazione: se e chi prosegue nel rapporto di locazione ?; 2.1 Locazioni ad uso abitativo; 2.2 Locazioni ad uso non abitativo; 3. Morte di una “parte processuale”; 4) Conclusioni |
- Profili generali
Il decesso di una persona determina il trasferimento (e non la cessazione) dei diritti patrimoniali e dei rapporti giuridici del de cuius ai propri eredi (siano essi legittimari o testamentari). Questo è quanto emerge dalla lettura degli articoli del codice civile.
Quale esempio di rapporto giuridico si può pensare al contratto di locazione che il legislatore all’art. 1571 cc così definisce “una parte si obbliga a far godere all’altra una cosa mobile o immobile per un determinato tempo verso un determinato corrispettivo”.
Si ricorda, però, che il codice non è l’unica fonte normativa in quanto vi sono anche delle leggi “speciali” che integrano la disciplina contenuta negli articoli del codice. In particolare si fa riferimento alla Legge 392/78 “Disciplina delle locazioni di immobili urbani” e la Legge 431/98 “Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo” ove con la prima il legislatore è andato a regolare le locazioni ad uso diverso dall’abitazione, la seconda dispone in merito a quelle ad uso abitativo.
- Decesso e contratto di locazione: se e chi prosegue nel rapporto di locazione?
Come si relazionano gli aspetti poc’anzi illustrati?
I due argomenti trovano il loro momento di incontro quando il decesso riguarda una delle parti contrattuali muore perchè si pone il problema del se e del chiprosegue nel rapporto locatizio.
Alla prima questione, in forza di quanto sopra esposto, si deve dare risposta positiva e pertanto il contratto di locazione stipulato rimane valido alle medesime condizioni stipulate dal de cuius verificandosi (solo) il subentro degli eredi nella posizione del de cuius i quali dovranno comunque portare a conoscenza l’Agenzia delle Entrate di questa intervenuta modifica dal lato soggettivo del rapporto.
per quanto riguarda la seconda questione, invece, dobbiamo affrontarla tenendo in considerazione il tipo di contratto di locazione che le parti hanno stipulato (cioè se la locazione ha ad oggetto un bene immobile ad uso abitativo e per uso diverso).
2.1 Locazioni ad uso abitativo
Per questo tipo di contratto la legge 392/78, all’art. 6, prende in esame il decesso del conduttore e a tal riguardo così dispone “in caso di morte del conduttore, gli succedono nel contratto il coniuge, gli eredi ed i parenti ed affini con lui abitualmente conviventi”.
L’anzidetta legge nulla dice, invece, per quanto riguarda la morte del locatore. A questa situazione, pertanto, andrà applicata la disciplina prevista nel codice civile, il quale, come detto, impone la regola generale per cui l’erede subentra a titolo universale nei diritti e negli obblighi contrattuali del de cuius.
2.2 Locazioni ad uno diverso
Per locazione ad uso diverso si intendono quelle di cui all’art. 27 della legge 392/78 ossia quelle
1) industriali, commerciali e artigianali;
2) di interesse turistico comprese tra quelle di cui all’articolo 2 della legge 12 marzo 1968, n. 326.
La disposizione di cui al comma precedente si applica anche ai contratti relativi ad immobili adibiti all’esercizio abituale e professionale di qualsiasi attività di lavoro autonomo.
La durata della locazione non può essere inferiore a nove anni se l’immobile, anche se ammobiliato, è adibito ad attività alberghiere.
Per detta tipologia di locazione la norma di riferimento è l’art. 37 che così stabilisce “In caso di morte del conduttore, gli succedono nel contratto coloro che, per successione o per precedente rapporto risultante da atto di data certa anteriore alla apertura della successione, hanno diritto a continuarne l’attività”. Ed ancora. “Se l’immobile è adibito all’uso di più professionisti, artigiani o commercianti e uno solo di essi è titolare del contratto, in caso di morte gli succedono nel contratto, in concorso con gli aventi diritto di cui ai commi precedenti, gli altri professionisti, artigiani o commercianti”.
- Morte di una “parte processuale”
Il codice di procedura civile contempla all’articolo 299 cpc l’ipotesi della “morte o perdita della capacità giuridica prima della costituzione” e all’articolo 300 cpc l’ipotesi di “Morte o perdita della capacità della parte costituita o del contumace”. Entrambe le disposizioni sono contemplate all’interno del Libro II – Del processo di cognizione – Capo VII Della sospensione, interruzione ed estinzione del processo – Sezione II Dell’interruzione del processo.
In particolare con riferimento alla prima ipotesi il codice stabilisce che “se prima della costituzione in cancelleria o all’udienza davanti al giudice istruttore sopravviene la morte … di una delle parti o del suo rappresentante legale … il processo è interrotto salvo che coloro ai quali spetta di proseguirlo si costituiscano volontariamente”.
La disposizione regola, pertanto, la modalità di prosecuzione del giudizio ad iniziativa della stessa parte colpita dall’evento interruttivo ovvero dal suo successore a titolo universale.
Con riferimento alla “costituzione volontaria” il codice di procedura civile indica due norme: l’art. 302 e 305 cpc. In particolare la prima norma stabilisce che “la costituzione per proseguire può avvenire all’udienza o a norma dell’art. 166. Se non è fissata alcuna udienza la parte può chiedere con ricorso al giudice istruttore o, in mancanza, al presidente del tribunale la fissazione dell’udienza. Il ricorso e il decreto sono notificati alle altre parti a cura dell’istante”.
4. Conclusioni
Da quanto emerso si evince quindi che il contratto, nella specie quello di locazione, in caso di decesso di una delle parti contrattuali, prosegue in capo agli eredi i quali quindi subentrano al de cuius.
Qualora poi questo avesse iniziato delle azioni giudiziarie queste si interrompono salvo che gli eredi lo riassumano o si costituiscano volontariamente. Va segnalato che al verificarsi di tale ipotesi l’erede ha comunque l’onere di provare, ai sensi e per gli effetti dell’art. 2697 cc, il decesso della parte contrattuale originaria e la sua qualità di erede di quest’ultima.
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